“Земля — приватний сектор“ - „За вільну Україну“, 21 вересня

З настанням нового року в Україні має розпочатися процес купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Наразі на такі операції із землею накладено мораторій.

Згідно з Прикінцевими положеннями Земельного кодексу України, прийнятого у 2001 році, до 1 січня 2005 року заборона (мораторій) щодо продажу або відчуження земельних ділянок діє для громадян та юридичних осіб, крім випадків міни, передачі в спадщину та при вилученні земель для суспільних потреб.

Через відсутність інститутів ринку землі, Верховна Рада України зробила спробу до продовження дії цього мораторію, ухваливши відповідний закон, однак Президент через низку обставин наклав на нього вето. Об’єктивними обставинами були, вочевидь, причини, які гальмують розвиток сільського господарства та не сприяють вливанню в нього інвестицій через надмірний ризик: неправомірність продажу землі на сучасному етапі позбавляє потенційних інвесторів можливості віддавати землю в заставу через відсутність права на продаж такої застави тощо. Накладене вето означає, що якщо найближчим часом з боку Верховної Ради не буде вжито заходів, то в Україні розпочнуться процеси приватизації землі з паралельним створенням потрібної інфраструктури.

Практика двох років, що минули з часу прийняття Земельного кодексу, свідчить, що трирічний мораторій, запроваджений Верховною Радою щодо продажу сільськогосподарських угідь, явно недостатній термін для створення в аграрному середовищі передумов для формування повноцінного ринку землі, одним з обов’язкових елементів якого є вільний продаж та купівля земельних паїв. Сьогодні через недостатність фінансових і технічних ресурсів процес видачі актів про право власності на землю громадянам України, які володіють земельними частками, ще не завершений. Фінансова допомога у формі позики Світового банку наразі лише задекларована, про час і терміни її реалізації ще нічого не відомо. Враховуючи те, що входження в ринок землі через його специфіку розтягнеться приблизно ще на рік, цей час можна використати для створення нормативної бази та її врегулювання. Однак чи легко це буде зробити в нестабільній політичній ситуації?

НАЙПОШИРЕНІШІ ФОБІЇ

З доцільністю створення земельного ринку Україна вже визначилася, залишилося обрати методи для здійснення задуманого. Нині з цим процесом пов’язано багато побоювань, найпоширеніші з них спробуємо зараз розглянути.

Доволі часто можна почути, що залучення в обіг земель сільськогосподарського призначення призведе до того, що заможні покупці, олігархи та фінансові групи придбають великі ділянки сільгоспугідь, що призведе до утворення „латифундій“ латиноамериканського типу з найманими працівниками. В Україні небезпека створення латифундій через скуповування колишніх колгоспних земель великими промисловими групами таки є. Єдиною перешкодою на шляху до цього є те, що на сьогодні фактично відсутній механізм правомірності таких операцій, адже далеко не всі власники земельних паїв отримали на ці паї сертифікати, які підтверджують право власності.

Щодо побоювань стосовно спекуляції у цій сфері, то зацікавлення скуповувати земельні паї з метою в подальшому продати за більші гроші й справді може відбитися на вартості аграрної продукції та спричинити інфляцію. Однак, як показує досвід інших країн з ринковою економікою, для уникнення спекуляцій на ринку землі працює механізм отримання прибутку від швидкого ринкового обігу землі. Тобто на короткострокове володіння землею накладаються більші податки, і навпаки, при довгостроковому володінні ставка податку є значно нижчою. До прикладу, в 1930 році в США на доходи від продажу землі, яка перебувала у володінні терміном до одного року, було введено податок 100%, до двох років – 80%, до п’яти років – 60%, до десяти років – 40%, понад десять років – 30%.

Страхи навколо того, що на сьогодні більшість громадян, яка володіє земельними паями й реально отримує доходи, нижчі від прожиткового мінімуму, і тому, зрозуміло, не зможе взяти участь у процесі придбання земельних ділянок для ведення сільськогосподарського виробництва й поспішатиме продати належну їм землю для поліпшення свого матеріального становища, безпідставні. Значна частина власників земельних часток – це пенсіонери, ментальність яких сформувалася ще за часів радянського періоду й не пристосована до умов ринку. На думку фахівців, малоймовірно, що нові власники поспішатимуть якнайшвидше позбутися права на землю за низькими цінами. Досвід інших країн свідчить, що більшість таких власників схильна до того, щоб здавати землю в оренду. Орендна плата й стає показником вартості землі в умовах ринку, що розвивається, до того ж для більшості селян це єдине джерело стабільного прибутку.

Припущення, що використання землі як застави може спричинити до того, що під час переходу закладеної землі у власність заставодержателя великими власниками земельних паїв можуть стати банки, також позбавлені сенсу. Для обмеження купівлі банками земель, наприклад у США, їх зобов’язали впродовж визначеного часу продавати землю боржника.

ЗЕМЛЯ ЯК ТОВАР

Для будь-якої держави ринок землі є невід’ємною частиною економіки. Земля – це товар, який має свою специфіку. Для будь-якого суспільства з економічного, історичного чи політичного погляду земля залишалася найважливішим ресурсом, це зумовлює її особливе місце в житті та діяльності. Незважаючи на те, що земля фактично безплатний природний дар, сьогодні вона є об’єктом відносин власності, тобто товаром, який можна купити або продати. Однак при подібних опера-ціях треба враховувати те, що такий товар є нерівноцінний у різних реґіонах через різні показники родючості. Нерівно-цінність землі як товару полягає в тому, що в гірший ґрунт доведеться вкласти більше праці та фінансів, щоб отримати такий же результат, для якого на кращому ґрунті додаткові витрати не потрібні. Крім того, через певний час за загальновідомим законом „зменшення родючості ґрунту“ при вкладенні тих самих зусиль земля даватиме все меншу віддачу. Для формування ефективного ринку землі в Україні необхідно вдосконалити методику та здійснити не номінальну, а реальну економічну оцінку землі, яка повинна враховувати агрохімічний та агротехнічний стан земельних угідь, економічну ефективність ведення сільськогосподарського виробництва в сучасних умовах та вартість землі аналогічної технологічної якості в сусідніх країнах.

Що ж до самого ринку землі, то його специфіка полягає в тому, що він не є гнучким. У сучасних умовах приватний власник має змогу розширити свої землеволодіння тільки придбавши у власність земельні ділянки сусідів. Однак, як свідчить досвід розвинутих країн, в умовах ринку землевласники зазвичай не хочуть продавати свої землі. Вони охочіше здають їх в оренду, оскільки це забезпечує їм стабільний дохід. Для продажу є лише незначна частина земельного фонду, саме через це можливості придбати хорошу земельну ділянку майже не залишається. Це суттєва від-мінність земельного ринку процвітаючих країн.

РОБОТА НАД ПОМИЛКАМИ

У Земельному кодексі України є чимало прогалин: фактично відсутні механізми контролю за виконанням земельного законодавства. Прикладом цьому можуть бути забудова заповідного дніпровського і чорноморського узбережжя. На сьогодні розміри штрафів за порушення земельного законодавства мізерні, а механізму повернення земель державі немає.

Для гарантування стабільності ринку землі потрібна інформаційна база про земельні ресурси, у якій найважливішою складовою має бути земельний кадастр. Без цього створення цивілізованого ринку землі та вирішення проблем аграрного сектору – химерна вигадка.

Тетяна Паркасевич