Один з найбільших забудовників Львова «Авалон» продавав квартири преміум-класу собі в збиток, про це свідчить фінансова звітність преміального проєкту на вулиці Личаківській, 37. Розкішні апартаменти продавалася за ціною житла економ-класу але насправді такі ціни могли стати частиною схеми для ухилення від сплати податків, повідомляють Наші Гроші. Львів.
Спочатку цей будинок мав мати не більше 4-х поверхів і 18 метрів у висоту. Але на початку 2019 року виконком Львівської міськради раптово вніс зміни у містобудівні умови та обмеження (МУО) і збільшив висотність до 25 метрів, без згадки поверховості. А в «Авалоні» ніби заздалегідь передбачали таке майбутнє – від самого початку будинок планувався 6-поверховим і на момент внесення змін у МУО квартири на останньому поверсі навіть встигли продати.
У реєстрі юросіб кінцевою бенефіціаркою центральної компанії групи ТОВ «Авалон Інк.» на даний час значиться її директорка Алла Шамова. Тіньовим власником забудовника називають львів’янина Юрія Федоріва, який уже давно мешкає закордоном. Проте поряд із непублічним Федорівим певний час група мала й більш відомого бенефіціара – у грудні 2017 року про те, що він є співвласником «Авалону» заявив бізнесмен і тодішній депутат Львівської міськради Григорій Козловський. За кілька років по тому він повідомив, що від осені 2019 року більше не має стосунку до «Авалону», але компанія все ще належить його друзям. Сьогодні ж ЗМІ пов’язують її із депутатами Львівської міськради Олексіом Різником і Юрійом Ломагою.
Шестиповерхівка на Личаківській, 37 була введена в експлуатацію у листопаді 2019 року. Згідно з техніко-економічними показниками, які ТОВ «Авалон Дрім» подав у Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю Львова, загальна площа об’єкту склала майже 6700 м2, а вартість – 44,3 млн грн. Відтак офіційно будівництво одного квадратного метра житла преміум-класу нібито коштувало компанії усього лише 6600 грн. Ця цифра була фактично вдвічі нижчою за середньоринкову.
Розслідувачі припускають, що завдяки такій різниці у цифрах «Авалон» використовував схеми оптимізації податків. А саме – оплачував та оформлював офіційно лише частину послуг і будматеріалів, а за решту розраховувався готівкою.
«Якщо собівартість будівництва об’єкта у два рази нижча за середньоринкову, то це свідчить, що замовник будівництва лише на таку суму має документально підтверджені витрати, пов’язані із виконанням будівельно-монтажних робіт на об’єкті за весь період його будівництва. Така ситуація є маркером, але ще не доказом, схеми заниження бази для оподаткування», – пояснює незалежний експерт з питань нерухомості Євгеній Полунов.
У чому ж полягає секрет таких шалених знижок?
У розслідуванні йдеться, що таким цінам вдалося досягнути завдяки так званим так званим «форвардним контрактам», що може дозволяти ухилятися від сплати податків забудовникам.
Уявіть, що ви хочете купити собі квартиру. Вкласти гроші вирішили у об’єкт, який ще тільки будується – адже так дешевше. Але в офісі компанії-забудовника замість того, щоб відразу ж укласти договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ви отримаєте своє житло після здачі будинку в експлуатацію, пропонують вам спершу підписати договір купівлі-продажу деривативу (форвардного контракту) з іншою пов’язаною фірмою. Цей документ дає право пізніше придбати квартиру у забудовника за заниженою ціною – після того як виплатите решту ринкової вартості за деривативом.
Чим цікава така схема для забудовника? По-перше, доходи від продажу деривативів не обкладаються 20% податку на додану вартість. Таким чином, ПДВ доведеться заплатити не від усієї ціни квартири, а лише від частини, яку залишили на договір купівлі-продажу майнових прав. По-друге, форвардні контракти зазвичай укладаються з венчурними інвестиційними фондами – а вони не платять податок на прибуток до моменту своєї ліквідації. Компанія-забудовник у свою чергу отримує значно менше прибутку від реалізації нерухомості й платить менше податків. Або ж по документам виходить у нуль чи несе збитки – і ухиляється від податків взагалі. Для покупця ж, навпаки, схема з деривативами створює додаткові ризики…
За підрахунками журналістів НГЛ, на деривативи «Авалон» міг закладати 60% вартості житла, а на договори купівлі-продажу – 40%. Такого висновку вони дійшли за аналізом декларації секретаря Львівської міськради Маркіяна Лопачака.
У своїй декларації за 2020 рік посадовець вказав, що квартира його дружини Ірини на Личаківській, 37 обійшлася у 1,65 млн грн. Проте, згідно з договором купівлі-продажу майнових прав, яке є у розпорядженні журналістів, помешкання коштувало лише 676 тис. грн.
Сам Маркіян Лопачак повідомив журналістам, що: «вірити потрібно саме цифрі з декларації: «Задекларована мною сума повністю відповідає вартості квартири, яку сплатила дружина. Так, вона дійсно укладала ще форвардний контракт, за яким був сплачений другий платіж. Обидві суми були сплачені офіційно на рахунок згідно наданих реквізитів забудовника».
Тобто близько мільйона гривень (60% вартості квартири) «Авалон» заклав саме на дериватив, а решту – на договір купівлі-продажу…
Більшість первинних реєстрацій нерухомості у ЖК «Авалон 37» провела приватна нотаріуска Регіна Потапчук. Виняток становлять лише дві квартири – одна з них належить самій Потапчук, а інша її чоловікові, адвокату Андрію Потинському, який з 2016-го й аж до січня цього року значився серед засновників житлово-будівельного кооперативу «Авалон Люкс».
Скільки податків держава недоотримала через ці махінації?
За інформацією від джерел НГЛ у податковій, у сумі за 2019, 2020 і 2022 роки «Авалон Дрім» отримала майже 32,6 млн грн доходу від продажу майнових прав. Якщо порахувати у пропорції 60/40, то ще близько 48,9 млн грн могло піти за форвардними контрактами на рахунки невідомих нам інвестиційних фондів і на них не було нараховано ПДВ – тобто держава недоотримала щонайменше 9,8 млн грн.
Розслідувачі також посилаються на фінансову звітність самого ТОВ «Авалон Дрім» у аналітичній системі YouControl, за нею компанія нібито продавала нерухомість або майже за собівартістю, або взагалі собі в мінус. Кожен рік вона закінчувала зі збитками й податку на прибуток не платила. І такими ж тотально збитковими нібито є ряд інших компаній з групи «Авалон», які виступають замовниками інших житлових комплексів у Львові – на проспекті Чорновола, вулицях Липинського, Замастинівській, Зеленій, Топольній тощо.
Хто ще купував житло у «Авалон 37»
«Авалон Дрім» офіційно розпродала всі квартири в ЖК по 8,5-11,3 тис. грн/м2. Купували за заниженими в документах цінами квартири в «Авалон 37» відомі й маловідомі покупці.
Власниками 53 метрів «бюджетного» житла у елітному будинку на Личаківській, 37 стала дружина депутата Львівської міськради Петра Адамика Яна.
100-метрових апартаментів у цьому ж будинку придбав брат заступника керівника Офісу президента Андрія Смирнова. На думку журналістів Української правди, це міг бути своєрідний хабар – адже у судах зараз вирішується справа про ухилення від податків «Винниківською тютюновою фабрикою», а Андрій Смирнов курує в ОП саме судову гілку влади.
Дві подібні квартири також придбала сестра та мати наймолодшого депутата Львівської облради Віталія Свіщова. Жінки змогли купити їх значно дешевше ринку – кожна заплатила трохи більше 1 млн грн. Водночас журналісти НГЛ пов’язують Козловського з родиною Свіщових давньою дружбою та спільним бізнесом, зокрема, контролем над вже згаданою вище «Винниківською тютюновою фабрикою».
Вклалася в «Авалон 37» і родина колишнього начальника Державної податкової служби у Київській області Ореста Вітика. Його родичі в один день оформили у власність відразу три квартири у цьому будинку – по 500-700 тис. грн кожна.
Засвітилося в «Авалон 37» і прізвище Василя Костюка, якого називали власником мережі конвертаційних центрів. На початку 2019 року фірми його дружини викупили дві квартири і нежитлові приміщення на шостому поверсі. Ціни для них також виявилися неймовірно пільговими, а потім нерухомість перепродували в рази дорожче.
Більше подробиць у матеріалі Наших Грошей. Львів: «Розпродаж небаченої щедрості».
Дізнавайтеся першими найважливіші і найцікавіші новини Львова – підписуйтеся на наш Telegram-канал та на сторінку у Facebook
Андрій Котенський