Українцям обіцяли провести «комунальну революцію» і ліквідувати ЖЕКи, але цей «переворот», на жаль, відклали на невизначений термін. А в багатоповерхівках здебільшого і далі хазяйнують «помаранчеві жилети».
Однак прогресивні співвласники будинків відходять від цієї радянщини і обирають інший шлях: укладають договори з приватними управлінськими компаніями, які обіцяють європейський рівень обслуговування і цінують думку кожного мешканця.
Мобільна цілодобова аварійна служба, доставка будь-яких довідок «додому», постійне звітування про використання коштів мешканців і фінансова відкритість, активна робота над впровадженням енергоефективності у будинках та сортуванням ТПВ. Саме такі переваги анонсують львів’янам, які передали свій будинок під опіку управлінської компанії.
Отож, Львівський портал поспілкувався із директором однієї з таких компаній Галиною Джулай та дізнався детальніше про те, чому співпраця з «Новим Містом» є для мешканців дієвішою і економічно вигіднішою, ніж із ЖЕКами.
– Із 1 липня минулого року в Україні мали повністю ліквідувати ЖЕКи, проте цей процес відтермінували, і поки вони й далі обслуговують будинки мешканців. Розкажіть детальніше про заплановане реформування системи ЖКГ?
– Нашій державі потрібно якнайшвидше реформувати галузь ЖКГ. Закон України № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який прийняли у 2015 році, дав можливість співвласникам обирати управителя для своєї багатоповерхівки. Це вже великий крок, прогрес у реформуванні сфери ЖКГ. До цього було по-іншому. Мешканці будинку не розуміли, що, приватизувавши квартиру, стають співвласниками сходової клітки, прибудинкової території, підвалу, горища, тощо. Тому прийняття цього закону вже більш-менш врегулювало правову частину цього питання.
Також згідно із законом, мешканцям давали рік часу для того, щоб вони визначилися з управлінням будинку – чи створити ОСББ, чи винайняти управлінську компанію. Якщо ж співвласники будинку не визначаться самостійно, їм мають призначати управителя на конкурсних засадах.
Мова йшла, зокрема, про те, що, поки міські та сільські ради не проведуть конкурси на визначення управителя, будинками, де не було створено ОСББ або ЖБК і надалі керуватимуть ЖЕКи. Тобто, реформування галузі ЖКГ знову відтермінувалося…
Звісно, що ліквідація ЖЕКів не може бути миттєвою. До цього треба ретельно готуватися. Для цього слід створити ринок управителів, йдеться про ОСББ та управлінські компанії. А співвласники вже самостійно визначатимуться, кому довірити управління своїм будинком. Нині ж є так, що мешканці платять згідно тарифів ЖЕКу і навіть не знають, куди йдуть ці кошти.
– Що гальмує докорінне реформування житлово-комунальної сфери? Чи можна говорити про те, що органи місцевого самоврядування не дуже поспішають відпускати у минуле комунальні ЖЕКи?
– Можна говорити про двостороннє гальмування – і зі сторони органів місцевого самоврядування, і зі сторони держави. Законодавство, що регулює комунальну сферу, давно застаріло. Якщо держава справді хоче реформувати галузь ЖКГ, то у змінах до закону № 417 мали би бути якісь чітко визначені часові рамки. Коли є термін, то він усіх стимулює, і органи місцевого самоврядування б рухалися швидше.
З іншої сторони, якби була воля Львівської міської ради, то можна було б підготувати проведення та оголосити ці конкурси на управління будинками і відпустити ЖЕКи у минуле. Так, до прикладу, у Житомирі та Луцьку дуже активно готуються до їх проведення. Що стосується Львова, то тут поки – тиша…
Є багато випадків, коли ЖЕКи не поспішають відпускати будинки в ОСББ. Звісно, їм не хочеться відпускати будинки «у вільне плавання», адже через це зменшаться їхні доходи…
– Чому вирішили створити свою управлінську компанію? Що за послуги надаєте?
– Я маю великий досвід роботи, як голова ОСББ, і знаю про всі труднощі і проблеми, які можуть виникати у співвласників не зі слів. Тому і стала директором УК «Нове Місто», яка надає послуги з управління багатоквартирними будинками.
Незабаром буде рік, відколи наша ми вийшли на ринок. 1 липня 2016 року ми підписали першу угоду із ОСББ «Трильовського 31».
Серед основних принципів нашої роботи є прозорість тарифів, регулярне звітування про використані кошти і, що важливо, своя аварійна служба, яка працює протягом 24 годин.
Компанія надає всі послуги з управління багатоповерхівками, зокрема, обслуговування внутрішньобудинкових мереж (водо-, тепло-, електропостачання), прибирання сходових кліток і прибудинкових територій, проведення поточних ремонтів, тощо. Що стосується обслуговування ліфтів та вивезення ТПВ, то, тут, звісно, ми укладаємо угоди з відповідними структурами.
Як я уже казала, у нас також створена аварійна служба, яка оперативно реагує на виклики мешканців будинків, які ми обслуговуємо. Вони займаються ліквідацією аварійних ситуацій в системах водопостачання та опалення, усувають пошкодження внутрішньобудинкових мереж електропостачання, чистять каналізаційні мережі… Більше того, під час виклику наших аварійників у квартиру є можливість розрахуватися за їхню роботу банківською карткою.
Особливістю нашої роботи є те, що у нас працює кур’єрська доставка довідок та різних актів. Це дуже зручно для мешканців, адже їм не потрібно витрачати свій час на поїздки за довідками. Для цього достатньо зробити один дзвінок на нашу «гарячу лінію», буквально до кінця дня довідка буде готова та доставлена.
Більше того, ми часто проводимо загальні збори із мешканцями: зустрічаємося біля їхнього будинку і обговорюємо те, що їх турбує.
Окрім цього, не можу не згадати про те, що ми дуже активно працюємо над енергозбереженням. Так, у будинку на вулиці Трильовського, 31 цього року буде замінено вікна на сходових клітках та утеплено фасад. Намагаємося поступово у кожному будинку щось робити. Зокрема, з метою економії скрізь встановлюємо енергозберігаючі лампи.
– Яку кількість будинків ви обслуговуєте? Який маєте штат працівників? Як він змінюватиметься у разі збільшення кількості будинків?
– Станом на зараз управляємо сімома будинками. Але з 1 червня плануємо укласти договори із ще двома.
У той час, як у ЖЕКах штати «роздуті», у нашій компанії всього працює 12 осіб. Це директор, офіс-менеджер (займається і кур’єрською доставкою, і «гарячою лінією»), сантехнік, електрик, бухгалтер, а також семеро двірничок (на кожен будинок). І цього абсолютно достатньо, щоб нормально працювати. Якщо будуть підписані угоди із більшою кількістю будинків, то будемо виходити із ситуації у разі такої потреби. Можливо, візьмемо ще одного сантехніка, бо у багатьох будинках мережі водо,- та теплопостачання доведені «до ручки».
– У якому стані після ЖЕКів будинки, які ви взяли на обслуговування?
– Наша компанія не має на обслуговуванні жодної новобудови. Здебільшого нашим будинкам 40-50 років. Але ми не боїмося труднощів (сміється, – Ред).
Практично у всіх будинках, якими до нас управляли ЖЕКи, потрібно вкладати багато коштів у внутрішньобудинкові мережі. Так, на вулиці Мазепи абсолютно гнилі й ржаві труби, просто, як сито, як результат – «потоп» у підвалі. Тому влітку візьмемося там до заміни труб для гарячого водопостачання та теплопостачання.
Будинок, який на вулиці Володимира Великого, 125, дістався нам у більш-менш непоганому стані. Але це через те, що тут дуже активні мешканці, які постійно «штурмували» ЖЕК. Тут деякі крани таки замінені, але ось каналізацію доведеться міняти та приводити в порядок сходи, які ведуть до під’їздів.
На вулиці Трильовсього, 31 були неосвічені підвали, протікали труби, не перекривались стояки. Ці проблеми були вирішені в перший же місяць, після того як будинок перейшов в управління компанії.
Майже в усіх будинках слід міняти крани та засовки на стояках… Ну загалом, думаю, вам зрозуміло, яка ситуація після хазяйнування ЖЕКів.
– У багатьох, напевно, є побоювання, що приватні управлінські компанії думатимуть лише про власні прибутки. Отож, яким чином регулюються ціни на обслуговування будинків? Чи буде укладення договору з такою компанією економічно вигідним для мешканця? В яких випадках відбувається кореляція вартості площі?
– Невід’ємною частиною нашого договору є додаток із кошторисом. Погоджуємо його разом із співвласниками. Це так би мовити розшифровка тарифу, тобто те, скільки вони платитимуть за метр квадратний у місяць і за що.
Так, мешканці другого-дев’ятого поверхів будинку на вулиці Володимира Великого, 125, з якими ми уклали угоду 1 травня, платять 3 грн за кв м, жителі квартир на першому поверсі, які не користуються ліфтом, – 2,76 грн за кв.м. Водночас мешканці будинку на вулиці Трильовського, 31, які живуть на другому-дев’ятому поверхах, платять 2,65 грн, ті, що живуть на першому поверсі, – 2,45 грн.
У цьому кошторисі чітко розписано, куди підуть кошти мешканців. Наша управлінська компанія забирає собі не більше 10% від надходжень співвласників, решта йде на будинок.
Також багато працюємо з мешканцями над сортуванням сміття, щоби зменшити об’єми ТПВ і зекономити.
У нас нема жодного будинку, де б тариф, згідно з яким нам платять мешканці, був більшим, ніж у ЖЕКу. Ми погоджуємо його з співвласниками, виходячи з технічного стану будинку і робіт, які плануємо. Відтак він навпаки є нижчим.
Тому, всі ці побоювання є безпідставними. Договір, де передбачені тарифи, укладають на рік. Тариф може корелюватися лише щодо двох статей – вивезення ТПВ і освітлення сходових кліток. Наприклад, якщо у мешканців накопичилося менше сміття, або вони використали менше світла, тоді тариф буде меншим на кілька копійок. І навпаки, якщо «насмітили» і «насвітили» більше, – то платитимуть на кілька копійок більше. Про все це ми завжди інформуємо мешканців на зборах.
Більше того, мушу розказати, що будинок на вулиці Трильовського виграв фінансування для зведення дитячого майданчика від обласного конкурсу мікропроектів. Мешканці цього дуже хотіли, бо дітей у будинку багато, а на подвір’ї – жодної каруселі. Однією з умовою конкурсу є співфінансування мешканців. Загальний бюджет цього проекту 75 тис. грн: половину дає облрада, 21 тис. грн – міська рада, 12 тис. грн – мешканці. Відтак, щоб заплатити ці 12 тис. грн, мешканці погодилися сплачувати за тариф на 50 копійок більше протягом двох місяців. Ми завжди намагаємося залучити якісь додаткові кошти для наших будинків.
– Як щодо розцінок на вивезення сміття? Знаємо, що для ЖЕКів передбачені субсидії…
– У нас укладена угода із перевізником «Аве-Львів». Поки я задоволена їхньою роботою. Коли Львів був завалений сміттям, біля наших будинків ТПВ справно вивозили.
Що ж до розцінок на вивезення сміття, то в середньому за будинок платимо 2 тис. 300 грн – 2 тис. 500 грн в місяць (це залежить від того, скільки співвласників у будинку). Нещодавно нам прийшла платіжка, і за чотири будинки заплатили десь 8 тис. грн.
Стараємося сортувати сміття, адже ціна залежить від об’ємів ТПВ. Так, наша компанія уклала угоду з Центром поводження промисловими відходами. І вже наступного тижня у всіх під’їздах наших будинків будуть стояти контейнери, куди мешканці зможуть викидати папір та картон. Це дасть можливість заробляти додаткові кошти: за кілограм зібраних паперу та картону дають 2,5-3 грн.
У планах збирати відходи із резини. Також нам відомо про установки, які перетворюють кухонні відходи у біогаз. Тому розглядаємо і таку можливість.
Я чула про те, що торік для ЖЕКів була дотація від мерії на вивезення ТПВ. Вважаю це несправедливим, оскільки всі ми є мешканцями Львова, але преференції отримують обрані.
– Розкажіть про те, який порядок укладення договору між співвласниками будинку із керуючою компанією? Про що насамперед слід знати жителям, і у якому випадку можна розірвати таку угоду? Яким чином можна продовжити договір?
– Згідно із законодавством є два шляхи, якими можуть скористатися співвласники. Перший – створити ОСББ і укласти договір з управлінською компанією, або ж управляти самим. Другий – підписати цю угоду, не створюючи ОСББ, із співвласниками будинку.
Договір укладається на рік. Втім у прикінцевих положеннях документу мовиться про те, якщо мешканці будуть незадоволені роботою компанії, його можна розірвати. Якщо ж нема ніяких зауважень, він – пролонговується.
Також в угоді зазначений перелік наших послуг та їхня вартість. Усі розцінки ми погоджуємо з мешканцями кожного будинку на загальних зборах.
Окрім цього, в угоді розписані права та обов’язки сторін, порядок розв’язання спорів та вирішення різних аварійних ситуацій, які можуть виникнути.
– ЖЕК – це такий собі колгосп, де розподіл коштів відбувається за таким же принципом. Яка ситуація із цим в управлінських компаніях?
– Загального котла, як це було у ЖЕКах, в нас нема. Маємо бухгалтерію, де ведеться облік по кожному будинку окремо. Відповідно, кошти, які надходять від мешканців, йдуть суто на їхній будинок. Більше того, управлінська компанія може вкладати кошти зі свого фонду, якщо потрібно провести якісь невідкладні роботи у будинку.
– Зміни до закону, які наразі відклали на невизначений термін, мають зруйнувати монополію ЖЕКів, на халатну роботу яких у мешканців чимало нарікань. На заміну їм і прийдуть управлінські компанії. Яка, власне, принципова різниця у якості роботи управлінських компаній і ЖЕКів?
– Цінуємо кожен будинок, хочемо, щоби наші співвласники були задоволені, адже надіємося на подальшу співпрацю. Наша компанія надає послуги європейського рівня, ми намагаємося зробити все, щоби мешканцям жилося комфортно.
Великою приємністю стало те, що мешканці будинку на вулиці Вернадського, 4 також схотіли із нами укласти угоду, побачивши, як ми господарюємо у їхніх сусідів на вулиці Трильовського, 31. Така ж ситуація і на вулиці Мазепи. До Великодніх свят наші будинки дуже відрізнялися на фоні всіх інших: всі двері пофарбовані, скрізь посаджені квіти… І, як бачите, це має ефект…
Що стосується ЖЕКів, то це пострадянський пережиток. Вони вже не можуть управляти будинками, ця система більше себе не виправдовує…
– Власне, ЖЕКи також можуть переформатуватися у комунальні керуючі компанії. Відтак і давно прогнивша система замасковано працюватиме далі, а мешканці й надалі отримуватимуть неякісні послуги… Такі ризики також є, згодні? Чи відомі Вам конкретні факти такого переформатування?
– Особисто я в це не вірю. Люди, які роками працювали в цій структурі, вже не можуть змінитися. Єдине, що буде іншим, – назва, але не суть…
Поки що випадків, коли ЖЕК переформатувався в управлінську компанію, нема. Розроблені якісь пілотні проекти, але наразі до їхньої реалізації не дійшло.
Соломія ГОЛОВІНА, Львівський портал