Замість ЖЕКів – приватні управлінські компанії. Про що не розповідають львів’янам

З 1 липня цього року усі ЖЕКи по Україні ліквідують. Це перший етап реформування житлово-комунальної сфери, мета якого покращити якість надання послуг громадянам. Замість звичних нам ЖЕКів відтепер будинки обслуговуватимуть приватні управлінські компанії. Обирати компанію можуть самі мешканці багатоквартирних будинків. Проте, про право вибору львів’янам чомусь не поспішають повідомляти, нав’язуючи послуги тих таки ЖЕКів, які лише змінять вивіску… але не суть.

З 1 липня 2015 року вступив в дію Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Зміни дають можливість мешканцям взяти ініціативу управління багатоквартирним будинком у свої руки: замість неефективних ЖЕКів довірити обслуговування свого будинку управлінській компанії. Відтак, монополія ЖЕКів, а разом з ними і часто завищенні платіжки, нецільове використання коштів, неякісне обслуговування будинків залишаться у минулому.

«Ми відходимо від радянської системи управління та обслуговування житловим фондом. Замість ЖЕКів мешканці багатоквартирних будинків можуть обирати собі приватну управлінську компанію, яка запропонує кращі умови та ціни на обслуговування їхніх будинків. Мати вибір – це означає отримати якісні послуги. Управлінські компанії конкуруватимуть між собою, а отже будуть зацікавлені якісно надавати свої послуги», – говорить про ухвалені законодавчі зміни нардеп Ігор Васюник.

Мешканці укладатимуть договір з управлінською компанією, попередньо узгодивши умови та вартість надання послуг. Мешканці братимуть участь в управлінні своїм будинком, вноситимуть пропозиції щодо надання послуг, підвищення їхньої якості і головне у визначенні тарифної політики. Більше того, суми в платіжках будуть меншими.

«Зараз завищені ціни на послуги зумовлені тим, що ЖЕКи є платниками ПДВ. Відповідно у тариф, який сплачує мешканець закладено додаткових 20%, які підуть на сплату податку. До прикладу, ви проживаєте у багатоквартирному будинку площею 14 900 кв.м та сплачуєте за певну послугу тариф вартістю 3,30 грн. У цій сумі уже закладено 0,55 грн., які йдуть на ПДВ. Якщо б Ваш будинок обслуговувала управительська компанія, яка зазвичай є на спрощеній системі оподаткування, то тариф становив би 2,75 грн. В середньому один багатоквартирний будинок за рік переплачує 98 тисяч гривень. А ці заощаджені кошти можна було б спрямувати на встановлення дитячого майданчика для ваших дітей, утеплити будинок чи встановити енергоощадні вікна», – коментує керівник управлінської компанії «Нове місто» Богдан Беген.

Ще одним прикладом ефективної роботи управлінської компанії є те, що у приватних компаніях кожен працівник, який отримує заробітну плату, відповідає за певну ділянку роботи та виконує її сумлінно. Натомість «роздутий» штат ЖЕКів виконує свою роботу неефективно, бо структура побудована таким чином, що хтось має контролювати роботу того, хто контролює роботу іншого. І як результат – з такою кількістю «контролерів» немає реальних виконавців.

Управлінська компанія братиме на себе побутові комунальні питання та обслуговування внутрішньобудинкових мереж (холодна і гаряча вода, каналізація). Для цього підприємство має найманих працівників: слюсаря, електрика, сантехніка, прибиральниць, бухгалтера. Заробітну плату їм сплачує компанія, а відтак – вимагає сумлінно виконувати свою роботу.

Якщо не обрати компанію-управителя самостійно, то її оберуть замість вас

Переважна більшість людей не знає, що ЖЕКи ліквідують. Дехто знає, але не розуміє хто тепер буде прибирати та доглядати за їхнім будинком. Міська влада не поспішає широко інформувати населення і причина криється в наступному. До 1 липня цього року жителі багатоквартирних будинків мають право самостійно вибрати компанію-управителя. Якщо цього не зробити – міська влада самостійно призначить управлінську компанію. Хто це буде і скільки доведеться львів’янам платити за їхні послуги – вже не буде залежати від думки мешканців. І тут люди можуть потрапити до справжньої здирницької пастки.

По-перше, при самостійному обранні управлінської компанії мешканці беруть участь у встановленні умов договору та формуванні тарифів. Натомість у призначеній місцевою владою компанії, мешканці не беруть участі у складанні умов договору та будуть змушені платити за тими тарифами, за якими скаже новий управитель.

По-друге, «призначеними» містом управителі можуть стати ті ж самі старі ЖЕКи. А від зміни назви структури якість послуг аж ніяк не покращиться.

По-третє, у новому законі чітко написано, що мешканці обирають управлінську компанію, проте можуть розірвати договір з нею у разі невиконання умов договору.  У разі ж призначення управительської компанії міською владою мешканці втрачають шанси на передчасне розривання договору. Та й взагалі, у разі не висунення претензій більшістю мешканців будинку, договорів автоматично буде пролонговано.

Як обрати управлінську компанію

Якщо мешканці хочуть самостійно обрати управлінську компанію, зробити це потрібно до 1 липня 2016 року.

«Достатньо просто провести збори співвласників квартир та нежитлових приміщень у будинку, на яких можна прийняти рішення про спосіб управління будинком та обрати з числа співвласників уповноважену особу від будинку і делегувати їй право представляти інтереси будинку, в тому числі укладання угод з управителем. Збори співвласників можуть вирішувати відразу кілька ключових питань: яким чином та у якій формі будуть утримувати будинок – самостійно чи шукатимуть управителя. Якщо вирішили працювати з управителем – укладається договір. У договорі з управителем мають бути прописані: термін дії договору, права і обов’язки сторін, ціна  і перелік послуг», – пояснює голова Львівської міської організації Народного Руху України Ігор Мартинюк.

Рішення на зборах співвласників приймаються частками. Кожен співвласник голосує своєю часткою – пропорційно до площі, яка є у його власності. Щоб прийняти рішення з важливих питань (наприклад, перепланування,  ремонт, переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком) має проголосувати кількість співвласників, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Щодо інших питань, таких як визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем, обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання/внесення змін/розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконання – достатньо більше 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

«Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку – з метою уникнення монополії в прийнятті рішень голосування відбувається у форматі «1 співвласник – 1 голос».

Якщо збори співвласників прийняли рішення про від’єднання від ЛКП, копію протоколу потрібно надати у міську раду. Міська рада повинна розмістити його резолютивну частину на своєму сайті», – додає Ігор Мартинюк.

Реформування житлово-комунальної сфери може дати хороші результати лише в тому разі, коли мешканці нарешті усвідомлять, що майно, за яке вони відповідають, не закінчується за порогом їхньої квартири, а важелі управління будинками дістануться професійним і відповідальним управителям.

Тому львів’яни повинні бути пильними та уважними при виборі управлінської компанії. Адже ми є співвласниками усього, що є в нашому будинку. Саме ми й повинні самостійно вирішувати, що робити зі своїм майном, коли його потрібно ремонтувати, як та за які кошти.  Поширена раніше на пострадянському просторі думка, що будинком має розпоряджатися влада чи комунальні служби, відходить у небуття. Стає зрозуміло: у будинку всі квартири у приватній власності – будинок належить не міській  раді, не ЖЕКу, а самим мешканцям, які мають повне право обрати ту управлінську компанію, яка зможе надавати їм якісні послуги за прийнятними ціни.