Розлучення з банком

Довготермінова кредитна угода з банком – це ще не привід зберігати йому вірність за будь-яких обставин. Якщо банк, з яким ви пов’язали свою кредитну долю, раптом перестав вас влаштовувати з тих чи інших причин, його можна замінити на інший.

Банкіри нині охоче переманюють клієнтів один в одного, погашаючи їхні іпотечні кредити, а позичальники дедалі частіше починають дивитися на сторону, коли з банком, який позичив їм гроші, стосунки не складаються. Переведення кредиту з одного банку в інший вимагає від позичальника певних витрат – як фінансових, так і часових, тож перш ніж зважитися на «кредитну зраду», варто підрахувати, чи вона окуповується.

Послуга для ощадливих…

З кожним роком кредити в Україні дешевшають. Впродовж останніх кількох років іпотечні кредити подешевшали на кілька відсоткових пунктів. Тому позичальники, що взяли кредит у банку кілька років тому, відчувають себе обділеними, оскільки платити за користування грошима банку їм доводиться більше, ніж тим, хто став боржником банкірів порівняно недавно. Особливо, коли йдеться про довгострокові кредити на придбання квартири. Окрім того, бувають випадки, коли банки підвищують відсоткові ставки за вже існуючими кредитними угодами, тож їх клієнтам доводиться або платити більше, або шукати собі нового кредитора. Для клієнтів, що прагнуть зекономити на кредитних виплатах, банки пропонують рефінансувати їхні кредити, отримані в інших банках. Тобто клієнт позичає в банку гроші, щоб погасити свій кредит в іншому банку.

…і вічних боржників

Однак економія на виплатах банку – не єдина причина для того, щоб змінити кредитора. Рефінансування кредиту дозволяє збільшити суму кредиту, якщо позичальник заробляє достатньо, щоб виплачувати такий кредит. Наприклад, позичальник отримав в банку позику під заставу своєї квартири на суму 40 тис. доларів і виплатив половину цієї суми, а сама квартира оцінена в 50 тис. доларів. Такий позичальник може отримати в іншому банку кредит під заставу цього ж майна на тих таки 40 тис. доларів (банки переважно видають кредити, розмір яких є трохи менший за вартість заставленого майна), з яких 20 тисяч доларів йде на погашення боргу в попередньому банку, а ще 20 тисяч – на фінансування інших потреб позичальника, наприклад, придбання авта чи ремонт квартири.

Підставою для рефінансування кредитів може бути і бажання позичальника сконсолідувати свої борги в одному банку. Варто пам’ятати, що кредити під заставу нерухомості є дешевшими, ніж кредити, які видають без застави. Тому, якщо перевести кілька кредитів, отриманих у різних банках на різних умовах в один, можна зекономити на виплатах банку. Зрештою, клієнт може бути просто незадоволений обслуговуванням та умовами договору з банком і хоче його змінити.

«Забудькуватим» кредит не дадуть

Рефінансування іпотечного кредиту загалом мало відрізняється від іпотечного кредитування. Звертаючись до банку з проханням рефінансувати вже існуючий кредит, позичальник має надати йому документи, що підтверджують платоспроможність боржника, та документи на нерухомість, яка буде об’єктом застави (іпотеки). Окрім цього, банк вимагатиме від позичальника документи, що стосуються вже існуючого кредиту в іншому банку – кредитний та іпотечний договори, інформацію про виплати за кредитом та розмір заборгованості позичальника перед банком першої черги.

Банки дуже прискіпливо ставляться до того, як позичальник погашав вже існуючий кредит в банку першої черги. Якщо за час дії кредитного договору боржник дозволяв собі протерміновувати виплати, то шанси на рефінансування цього кредиту в іншому банку суттєво знижуються, розповіли «Погляду» в «Альфа-банку». Якщо ж фінансове становище та кредитна історія позичальника банк влаштовує, він укладає з позичальником договір іпотеки другої черги і погашає залишок за кредитом у банку першої черги, перевівши на його рахунок відповідну суму коштів. Після цього договір іпотеки з першим банком втрачає чинність, а договір, укладений з другим банком, стає договором іпотеки першої черги – тобто майно позичальника переходить у заставу до другого банку.

Зрадників штрафують

Однак існують деякі нюанси, про які варто пам’ятати, зважуючись на рефінансування іпотечного кредиту. По-перше, щоб перевести свій кредит в інший банк, потрібно отримати згоду банку, який клієнт хоче покинути, на передачу предмета іпотеки в наступну іпотеку. Така процедура передбачена законом про іпотеку. Оскільки втрачати клієнтів неприємно, банк може такої згоди не дати. Але з цієї ситуації є вихід. Клієнт може самостійно погасити кредит банку першої черги і після цього отримати кредит в іншому банку. Якщо ж позичальник не має достатніх коштів, банк, в якому клієнт має намір перекредитовуватися, може відтермінувати укладення договору іпотеки. Щоправда, за готовність банку піти клієнтові назустріч доведеться доплатити. Наприклад, при укладенні іпотеки другої черги перекредитування в „ОТП Банку” коштує позичальнику 0,99% від суми кредиту. У випадку ж, якщо „ОТП Банк” відтерміновує укладення договору іпотеки, то плата за укладення кредитної угоди може зрости до 2% від суми кредиту (залежно від розміру кредиту).

Навіть якщо банк першої черги погоджується відпустити клієнта, може виявитися, що за дострокове погашення кредиту доведеться заплатити штраф. Додаткові витрати чекають позичальника і при переоформленні кредиту – доведеться заплатити за оцінку майна, за нотаріальне оформлення нового кредитного договору. Новий банк може вимагати від позичальника змінити страхову компанію, з якою укладено договір страхування нерухомості та життя клієнта, що знову ж таки тягне за собою додаткові витрати. Потрібно також звернути увагу на спосіб погашення кредиту, який пропонує другий банк. У більшості випадків банки дають можливість клієнтам обирати – погашати кредит рівними частками з нарахуванням відсотків на залишок кредиту чи платити банку щомісяця однакову суму грошей (ануїтет). Однак варто пам’ятати, що при ануїтетній схемі погашення кредиту сума переплати за кредитом є більшою.

Крім цього, банку потрібно буде заплатити за обслуговування кредиту. Переважно розмір одноразової комісії не перевищує 1,5% від суми кредиту. Банкіри також пропонують своїм клієнтам можливість змінити валюту кредиту. Відсоткові ставки за рефінансованими іпотечними кредитами становлять 15-18% в гривні, 11-14% – в доларах і 11-13% – у євро залежно від терміну кредиту та цілей, на які його буде витрачено. В більшості випадків банки, які пропонують послугу перекредитування, не встановлюють штрафів за дострокове погашення іпотечного кредиту. Тобто, якщо позичальник буде незадоволений новим банком, він може знову повторити процедуру кредитного розлучення.

Умови рефінансування іпотечного житлового кредиту

Джерело: сайти і call-центри банків