Дорогі “ліліпути”

Малі помешкання користуються більшим попитом, відтак і дорожчають швидше, ніж великі.

Ціни на львівську житлову нерухомість цьогоріч зростатимуть, стверджують ріелтори. Лише торік квартири у Львові подорожчали приблизно на 50%. І передумов для того, щоб ціни якщо не почали знижуватися, то хоча б стабілізувалися на нинішньому рівні, немає. Опитані „Поглядом” фахівці з нерухомості зазначають, що у Львові наразі будують занадто мало нового житла, щоб задовільнити попит на нього. Щоправда, якими темпами зростатимуть ціни, прогнозувати не береться ніхто.

Однокімнатні помешкання у дефіциті…

Найпопулярн ішими на ринку вже тривалий час залишаються невеликі одно- та двокімнатні стандартні квартири. Це помешкання, які знаходяться у районах Наукової, 700-річчя, Топольної, Сихова – хрущівки і типова забудова 70-х років. Таке житло, кажуть ріелтори, є доступним для масового покупця, відтак і попит на нього найбільший. Найменший інтерес у потенційних покупців викликає житло, розміщене в районі Рогатки (вул. Хмельницького). “Традиційно це промисловий район, і житло, яке там ще лишилося, — це дво-, триповерхові старі польські будинки, ¾ зазначає керівник агенції нерухомості “Золота Арка” Ірина Яремко. ¾ На мою думку, це єдиний район, який не буде розвиватися в сенсі житлової забудови”.

Тим часом, за словами керівника агентства нерухомості “Істейт Ексклюзив” Євгена Міщанчука, пристойних однокімнатних помешкань на ринку практично немає. Такого типу помешкання є найбільш ліквідними, тож ріелтори часто радять їх своїм клієнтам як надійний спосіб вкладення вільних грошей, оскільки продати таку квартиру за розумною ціною можна доволі швидко.

Затребуваність невеликих помешкань призводить до того, що вартість квадратного метра такого житла є вищою, ніж великих три- чи чотирикімнатних. “Різниця у ціні квадратного метра житла між одно- та двокімнатними квартирами складає приблизно 5%, а між дво- та три-чотирикімнатними помешканнями – близько 10%”, ¾ каже керівник Ріелтерського бюро “Маклер” Еліна Сеннікова.

… і дорожчають швидше

Оцінюючи динаміку зміни цін на львівські квартири, ріелтори говорять про 40-50-відсоткове зростання вартості помешкань. Швидше дорожчало житло, яке користується більшим попитом – одно-, двокімнатні стандартні помешкання. У деяких випадках ціни на помешкання зростали дуже різко. “Якщо на початку року однокімнатну “малосімейку” можна було продати за 15-18 тис. доларів, і це вважалося дорого, то наприкінці року таку квартиру продавали за 30-32 тис. доларів. Стандартна двокімнатна квартира в районі ринку “Південний” на початку року коштувала приблизно 38-40 тис. доларів, під кінець року продавалася за 60-65 тис. доларів”, ¾ зазначає Еліна Сеннікова. Дещо повільніше дорожчали квартири в “хрущівках”. За словами Ірини Яремко, двокімнатна “хрущівка”, яка в березні минулого року коштувала 29-31 тис. доларів, у листопаді продавалася за 31-35 тис. доларів.

Ціни на більші за розмірами (три-, чотирикімнатні) та відповідно дорожчі квартири зростали трохи повільніше – двокімнатну квартиру в будинку “люкс”, яку на початку минулого року можна було придбати за 80 тис. доларів, наприкінці року продавали вже за 110 тис. доларів. Однак, зазначає Еліна Сеннікова, минулого року спостерігали тенденцію до зростання попиту на дорожче житло, тож не виключено, що темпи зростання ціни на житло різного класу надалі вирівняються. “Це свідчить про те, що на ринку більшає заможних покупців житла”, — каже вона. Така тенденція, за прогнозами пані Сеннікової, збережеться і надалі за умови, що економіка країни інтенсивно розвиватиметься.

Помешкання як інвестиція

Визначальними чинниками, що впливають на ціну помешкань, є попит та пропозиція. Попит на ринку нерухомості формується кількома групами споживачів. За словами Еліни Сеннікової, близько 30% покупців житлової нерухомості – це люди, що купують квартири для їх перепродажу вже найближчим часом. Часто, купивши помешкання, новий власник ремонтує його і згодом, за кілька місяців, продає з вигодою для себе.

Друга категорія покупців – це інвестори, тобто люди, які вкладають у квартиру вільні кошти з метою отримати прибуток, продавши її за 5-10 років. До цієї категорії належить, за підрахунками пані Сеннікової, близько 20% покупців. “Переважно це іноземці, ¾ каже вона. ¾ Вони вивчають ситуацію в економіці та на ринку нерухомості України та прилеглих до неї країн і згодом самостійно чи через посередників купують ліквідне житло в нашій країні. У Львові це переважно помешкання, що знаходяться у центральній частині міста”.

Ще 30-40% покупців на ринку нерухомості – це люди, що продають свої помешкання, щоб придбати інші – більші чи менші. Решта 10% ¾ це люди, які купують житло “з нуля”. До прикладу, заробітчани. “Велика кількість заробітчан, що мешкають на Львівщині, повертаючись додому, купують житло у Львові, ¾ зазначає Ірина Яремко. ¾ Немає сенсу купувати житло в селі, яке не має майбутнього”. Щоправда, доходи заробітчан не встигають за зростанням цін на помешкання. “Часто люди, які працюють за кордоном, повертаючись в Україну з певною сумою грошей, беруть кредит в банку, оформивши його на когось з рідних, купують квартиру і повертаються до країни, де вони працюють, заробляти гроші вже на виплату кредиту”, ¾ каже Євген Міщанчук.

Ще одним чинником, який стимулює попит, а відтак і зростання цін на житло, є іпотечне кредитування. “Кредитами користуються молоді сім ’ ї, що мають стабільні джерела доходів. Уже стало традицією, що молоді люди, одружившись, не залишаються жити в батьків, а купують, наприклад, однокімнатну квартиру і живуть окремо”, ¾ каже Ірина Яремко. Фахівці з нерухомості зазначають, що брати кредити на житло є вигідно – відсотки, які потрібно виплатити за користування кредитом, повністю покриваються за рахунок подорожчання купленої квартири.

Будівельна депресія

Натомість пропозиція житла на львівському ринку зростає значно повільніше. Усі опитані ріелтори відзначають, що нових будинків у місті майже не будують і конкуренції на ринку нового житла практично немає. Щоб пересвідчитися у цьому, достатньо з’їздити хоча б до сусіднього Івано-Франківська. “Там забудована кожна щілина, яка є в місті, ¾ каже Еліна Сеннікова. ¾ Ринок Івано-Франківська вже перенаситився житлом. Ціни там теж зростають, але не так швидко, як у Львові”.

„У Львові, однак, є одна специфічна проблема, – каже Євген Міщанчук. ¾ В місті бракує вільних ділянок, придатних для житлового будівництва”. Еліна Сеннікова бачить вихід з цієї ситуації в освоєнні промислових зон. У Львові є безліч територій, на яких розміщено заводи, що простоюють, відтак ці ділянки можна було б використати для житлового будівництва, вважає вона.

Ціни не впадуть

Наступного року можна очікувати лише зростання цін на помешкання, в один голос твердять експерти з нерухомості. Наразі немає жодних передумов навіть для стабілізації цін, не кажучи вже про їх зниження. Сповільнити зростання цін на квартири могла б активізація житлового будівництва в місті, однак наразі на гіперактивність будівельників експерти ринку не дуже розраховують. Водночас за умови, якщо знизяться відсоткові ставки за іпотечними кредитами, це може стати черговим поштовхом для зростання цін, зазначає Еліна Сеннікова. Наразі ж на ринку спостерігається певне затишшя, що, за словами ріелторів, характерно для початку року. “Деякі наші клієнти зняли свої квартири з продажу, інші ж підняли ціни на свої квартири, причому без особливих підстав”, ¾ каже пані Сеннікова. Окрім свят, ринок загальмувало і запровадження податку на продаж нерухомості (див. “Погляд”, №4). Відтак торгівля помешканнями йде мляво. Однак вже ближче до весни ринок традиційно активізується.

Ціни на житло: рейтинг українських міст

Джерело: Асоціація фахівців з нерухомості України