Будівництво по-львівськи

Будівельники та Львівська міська рада спільно пропрацьовують нові правила гри на ринку.

Про це детальніше – в інтерв’ю з заступником начальника управління природних ресурсів Львівської міської ради Ігорем ГУМЕНЧУКОМ.

Пане Гуменчук, представники львівських будівельних фірм стверджують, що висока ціна у Львові на житло частково зумовлена тим, що землю під будівництво вони мусять купувати на аукціонах. Відповідно, вартість землі закладається у вартість помешкань для львів’ян. Львівська міська рада не планує змінити підходи щодо виділення землі під будівництво багатоквартирних будинків?

Міська рада завжди робить свої дії обдумано. І перш, ніж діяти чи то щодо продажу землі, чи то щодо надання землі в оренду, завжди аналізуються наслідки цих дій. До певної міри твердження будівельників відповідає дійсності. Але з іншого боку, у тих, які купили ділянки на аукціоні, і в тих, які не купували ділянок, а взяли їх в оренду, вартість житла є така сама. Є треті організації, які перепрофільовують ділянки, і вартість знову ж таки залишається незмінною. Тож стверджувати, що придбані на земельних аукціонах ділянки суттєво впливають на вартість житла є хибним. На вартість житла, крім вартості землі, впливає ще багато чого – будівельні матеріали, податки тощо. Якщо скласти ці фактори докупи, то можна вирахувати, що вартість земельної ділянки становить одну десяту або одну п’ятнадцяту від загальної вартості житла. Інше питання, що місто зараз напрацьовує земельні ділянки, щоб їх віддати під будівництво соціального житла. Соціальне житло має бути для тих, які не можуть дозволити собі купити помешкання за теперішніми цінами. Продаж має здійснюватись людям майже по собівартості. Тобто має виділятися мікрорайон і комплексно забудовуватись.

Чи були у такому разі пропозиції від будівельників до міської ради на кшталт: ви нам даєте землю в оренду, а ми за це знижуємо вартість житла?

Зустріч з будівельниками була. Їхні пропозиції повторюються з року в рік. Пропозиції такі, як були за часів Буняка, такі лишилися за Садового і такими будуть за інших мерів. Будівельники – це комерсанти. Вони передовсім турбуються про те, як заробити грошей. Їхні пропозиції потребують дуже детального опрацювання. А потім мають бути винесені на загал, щоб були чітко обумовлені правила гри. Тому що коли місто виділяє ділянку під забудову, хоче отримати щось взамін. Пропозиції від будівельників зараз опрацьовуються. Я думаю, що впрожовж місяця і земельники, і управління архітектури, знайдуть якесь спільне рішення. Потім винесемо його на загал.

Що саме ви намагаєтеся випрацювати?

Намагаємося випрацювати правила гри між будівельниками та містом щодо купівлі земельних ділянок, надання їх в оренду, і найголовніше – це будівництво соціального житла. Я не можу зараз ще точно сказати, якими будуть ці правила гри, але ми адекватно ставимося до всіх пропозицій. Я думаю, що місто запропонує на ринок цілу низку ділянок, які би мали знизити ціну. Тобто будемо демпінгувати. Іншими словами, якщо буде ділянка вартістю тисяча гривень за метр квадратний, то ми її продамо за 600 грн. і побачимо, чи знизиться ціна на житло. Переконаний що не впаде. Якщо ми виставимо на інвестиційний проект велику земельну ділянку, на якій буде розташована певна кількість будинків, то пропозиція зрівняється з попитом і вони збалансуються. Але я вже відчуваю, що баланс доходить до межі, однак будівельники вище ціни піднімати не можуть. Рентабельність у них дуже висока, хоч вони хочуть ще вищу.

Яка зараз рентабельність в будівельників?

Собівартість новозбудованого житла нині становить приблизно 420-450 доларів за квадратний метр. При ціні за квадратний метр житла 1 тисяча доларів, виходить, що будівельники мають 100 відсотків рентабельності. А в будівельній галузі вважається вже добре, коли є рентабельність хоча би 20 відсотків. Тобто якщо ми створимо нормальну конкуренцію, і в нас буде якомога більше будівельних фірм, вони наситять ринок житлом за різними цінами.

Розкажіть, будь ласка, детальніше про нові правила гри.

По-перше, зараз розробляється проект надання земельних ділянок в оренду, аби частково будувати на них соціальне житло, а частково – комерційне. Крім того, зараз через управління капітального будівництва опрацьовуються земельні ділянки для соціального житла. Йдеться про будівництво муніципального соціального житла.

А хто його будуватиме?

Замовником виступає управління капітального будівництва.

А виконавцем?

А виконавцем – кого він собі найме.

Через тендер?

Так, через тендер. Виконавцем буде той, хто запропонує кращі умови. Усі говорять про те, що соціальне житло зараз треба будувати максимально швидко.

Зараз з вуст різних чиновників можна почути кілька думок. Перше, що міська рада даватиме житло соціально-незахищеним особам за собівартістю, інші – що безкоштовно. То безкоштовно чи за собівартістю?

Я думаю, що можна попробувати і один варіант, і другий. Який краще піде.

Але ж якщо одним буде продаватися за собівартістю, іншим – роздаватиметься безкоштовно, тут процвітатиме корупція. Хто ж захоче купувати, нехай навіть по 600 доларів за метр, якщо можна взяти безкоштовно.

Слово корупція вже настільки в’їлася в нашу мову… Хочете я вам свої кишені покажу? Вони в мене всі зашиті. Знаєте, чому? Щоб ні у кого не було спокуси щось кудись покласти.

Тобто хто буде контролювати цей процес?

Я вам назву добрий десяток контролюючих органів. Контролювати в нас є багато охочих. Думаю, що, по-перше, для реалізації цієї програми мало би бути розроблене чітке Положення, затверджене на сесії, де має бути прописаний кожний пункт. По-друге, має бути відповідальна особа за те, те і те. І не треба говорити про жодні зловживання. У мене, наприклад, Положення прописане до найменших деталей. Якщо врахувати, що управління природних ресурсів не програло ще жодного суду по аукціонах, то це говорить, що ми дотримуємося Положення. І якщо його дотримуватися, то не буде ніяких зловживань.

Міський голова каже, що добре було би, якби будівельники віддавали містові частину збудованого житла для того, щоб потім місто віддавало його соціально незахищеним. З іншого боку, будується не лише житло економ класу, а й елітне. Віддавати елітне житло під соціальне – це нонсенс.

Може бути два варіанти. Якщо будівельник не хоче віддавати містові свої елітні квартири, він може піти і купити для міста цю площу в іншому будинку. Бо ж насправді йдеться про метри квадратні. А ще будівельник може частину квартир віддати містові, місто натомість це житло продає, а виручені гроші йдуть в інвестування будівництва соціального житла.

А як місто ставить до того, що вартість квартир, які будівельники віддають містові, вони закладають у вартість квартир, які купують львів’яни? Тобто виходить, що львів’яни купують квартири не лише для себе, але й для інших, тих, кого місто назве достойними для безкоштовного одержання житла?

Згоден. Але є ще одні львів’яни, які наживаються на одних і на других. Це маленька група осіб, які звуться будівельниками. Я скажу так: ринок ці всі питання врегулює. Я, наприклад, вже сьогодні знаю будинки, де квартири не можуть продатися через завищену ціну. Якщо ми створимо нормальну конкуренцію на ринку житла, то все в нас нормалізується. Ви що думаєте, що турки чи македонці гірше від наших будують? Абсолютно не гірше.

А прийдуть вони?

А чому ні? Аякже. Я, наприклад, був би „за” це.

А відбувається в нас якийсь процес запрошення будівельних компаній до Львова? Може, їм запрошення на аукціони розсилаються? Чи щось робиться для цього? Іншими словами, яке запрошення має бути для інших будівельних фірм, щоб вони прийшли і почали працювати?

Я намагаюся максимально інформацію про аукціони розкинути по Україні – через інтернет, радіо, газети…

То чому ж вони до нас не йдуть, якщо у Львові будувати так вигідно?

Мабуть, через боязнь. У Львові довший час побутувала така думка, що от інші будівельники прийдуть, і наші не матимуть що робити. Думаю, що зараз якраз час запустити на пробу кілька будівельних організацій.

Зверталися в міську раду вже якісь інші будівельні компанії щодо купівлі ділянок під житло?

Так, до мене нещодавно зверталися люди з Дніпропетровська, які цікавляться нашим будівельним ринком. Більше того, я знаю, що низка київських фірм вже вивчають питання і працюють щодо вивчення попиту на нашому вторинному ринку. Наразі лише по вторинному ринку. Може, вони не знають про аукціони? Можливо, тієї інформації, що є – таки недостатньо? Ви правильно сказали: я буду розсилати запрошення щодо участі в торгах персонально по київських, дніпропетровських, донецьких фірмах, в закордонні фірми, щоб люди знали, що у Львові реально продається земля. Це хороший варіант, законодавством не передбачений, але втілюючи його, ми законів не порушимо. Якщо би ми зараз попробували і створили конкуренцію, то це було би корисно.